原国家建设部第168号令《房屋登记办法》（下文简称《办法》）已于2008年7月1日起施行。该办法主要根据《物权法》的相关规定制定的，它与过去的《城市房屋权属登记管理办法》相比有哪些变化？它给购房者或房屋所有人带来什么样的好处呢？以下对《办法》进行解读。   

登记簿是房屋真正的“身份证”
    《办法》：第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。　　
    《办法》：第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。　　
    解读：按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。　
   

只签合同，房子不算属于你
    《办法》：第五条第二款 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。　　
    解读：这一款是按照《物权法》要求确定的，它强调了登记的效力。比如：甲与乙订立买卖合同，将自己的房产转让给乙，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商欲买甲的房产，价格比乙略高，甲转而将房产卖给丙，并与丙一起办理了房产过户登记，领取了房产证。
    根据相关规定，法律保护丙对该房产的所有权，而乙对该房产不享有所有权，他只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。因此，签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续，不办理登记,即使已经占有或使用了所买卖的房屋，也不能取得所有权。
   

 实行预告登记，防止一房多卖
    《办法》：第六十七条　有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。　　
    《办法》：第六十八条　预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。　　
    解读：预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，因此可以有效地防止一房多卖等情况发生。
    比如，甲看中了一楼盘的某套房，他在签订购房合同时，并在合同中约定对这套房进行预告登记。经预告登记后，开发商就不能将该房另售他人。　　
    二手房的转让也可借鉴。比如张三将房屋以32万元卖给李四，虽然李四交了定金，双方也签订了合同，但几天后王五愿意出40万元购买，张三于是单方面违约，将房卖给了王五并办理了过户手续。　　
    而7月1日以后，这种情况就会改变。如果李四担心张三反悔，在与张三签订合同后，按合同约定到房管部门进行预告登记，张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。
   

“小产权房”不能办理产权登记
    《办法》：第八十二条　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。　　
    《办法》：第八十七条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。 　　
    解读：以前，对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定，相关的操作只能参照国有土地上的房产登记办法。从7月1日以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，都可以申请登记。 　　
    在北京、南京、哈尔滨、武汉等大城市还出现过在集体土地上开发建成的“小产权房”，由于价格较低，吸引了不少城市居民前去购买。《办法》明确规定，集体土地上的房产转让，只能在集体经济组织成员之间内部转让，不能转让给之外的人群。城市户口的人群即使购买后也不能办理房屋登记。
   

物业小区公共设施如何明确所有权
    《办法》：第三十一条　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。  　　
    解读：《办法》还将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。　　
    其实在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对建筑物区划公共所有权进行登记，可极大地减少开发商和业主对此产生的争议。
   
    “基本单元”明确登记内容
    《办法》：第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
    国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单位进行登记。   
    非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。   
    解读：《办法》对房屋基本单元的定义十分明确，房屋登记簿将按照房屋基本单元建立，房屋基本单元拥有唯一的编号，房屋分割、合并时将重新编号。
   

 十种情形可单方申请登记
    《办法》：第十二条 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
    （一）因合法建造房屋取得房屋权利；
    （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
    （三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
    （四）有本办法所列变更登记情形之一；
    （五）房屋灭失；
    （六）权利人放弃房屋权利；
    （七）法律、法规规定的其他情形。
    《办法》第三十六条罗列应申请变更登记的五种情形：
    （一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
    （二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
    （三）房屋面积增加或者减少的；
    （四）同一所有权人分割、合并房屋的；
    （五）法律、法规规定的其他情形。   
     汇总起来，也就是有十种情形可进行单方申请。
    

 共有房屋应当共同申请
   《办法》：第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
    共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
    解读：共有房屋共同申请登记能真实的反映权利状态，方便产权人行使自己的权利。举个比较典型的例子，许多夫妻到目前都认为，只要是在婚姻关系存续期间，配偶就是当然的房屋共有权人。其实，去年10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准。因此共有房屋要到房管部门进行共有申请登记，才能保障双方的权利。虽然这样做，无论对于登记机关还是申请人，都还有一个适应的过程，但这是一个必然的趋势，共同申请使“隐性共有人”权利得到体现，可有效地规避产权不明引发的房产纠纷。
   

七种情形不予登记
    《办法》：第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
    （一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
    （二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
    （三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
    （四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
    （五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
    （六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
    （七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
    

 抵押权应登记公示

    《办法》：第四十二条 以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
    《办法》：第四十三条 申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。
    《办法》：第五十条 以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
    解读：抵押权的效力,除要求抵押合同合法有效这一要件外,还必须符合《物权法》的公示原则。《物权法》第187条明确，抵押权自登记时设立。登记抵押权，使抵押行为程序化、透明化、行政化，就是“公示原则”最具体的表现形式，保障了当事人的根本利益。 
    比如李某与张某订立了房屋抵押合同，但是拖着不与张某办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了陈某，与陈某办理了抵押登记。当李某不履行债务时，由于陈某办理了登记享有抵押权，就可以优先受偿，而张某没有办理登记，就不享有优先受偿的权利。
    《办法》第五十条提到的最高额抵押，与一般抵押相比具有一定的优越性，例如，林某向王某连续多次借款，以房屋做抵押，如果采取一般抵押的办法，那么每次借款都要设定一个抵押担保，签订一次抵押合同，进行一次抵押登记，手续十分繁琐，而在借款之前设定一个最高额抵押，无论将来债权发生几次，只要签订一个抵押合同、作一次抵押登记就可以了，这样做既省时、省力、省钱，还可以加速资金的融通，促进经济发展。

    地役权提高自身不动产效益 
    《办法》：第六十三条 在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
     解读：地役权是新名词，是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。利用他人的不动产来提高自己不动产的利益，是地役权设立的主要目的。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。如甲、乙两处商业房产相邻，甲方想在乙方房屋范围内开门，以便于进出经营，可以与乙方商量签订地役权合同，办理相关手续。

      “善意取得”享有所有权
    《办法》：第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效办的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
    解读：《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
     这一规定正式确立了善意取得制度。判断受让人（第三人）取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在意味着转让或抵押房产合同无效并不导致登记无效。比如：A骗取了B的房产证，并伪造了B的身份证（换了头像），与C签协议卖掉了B的房屋，A和C到登记机关办理了产权登记，B发现后诉至法院，法院判无处分权人A签订的合同无效，但基于C是善意取得，B此时已无法追回房产，只能向A要求经济赔偿。同样，对目前较为常见的夫妻共有房屋，丈夫或妻子一方擅自转让房屋，另一方提起买卖无效的诉讼，法院通常不会判已登记的善意购买人退房，而是由夫妻中擅自处分房产的一方向另一方作出赔偿。

     更正登记和异议登记
    《办法》：第七十四条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。
    利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
    《办法》：第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
    解读：更正登记和异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态。而异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。不过异议登记是一种临时性保护措施，具有时效性。《物权法》第十九条明确，申请人异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

    办理房产登记所需时间

    《办法》：第二十三条 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
    （一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
    （二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
    （三）预告登记、更正登记，10个工作日；
    （四）异议登记，1个工作日。

    提供虚假材料受法律追究
    《办法》：第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。   
     申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。   
    申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。   
    《办法》：第九十一条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 
    《办法》：第九十二条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。   
    解读：《办法》明确规定，申请人必须为自己提供的登记依据负法律责任。《办法》第九十一条，通俗的说法，就是制造假房产证（登记证明）或使用假房产证（登记证明）构成犯罪的将受法律追究。我市房管部门在办理房产业务登记中，经常发现假房产证。当事人持假房产证欲办理房产抵押、处分他人房产时，被房管部门识破，最终产权人的权益得到了维护。   
    另外，房产私下借贷，也就是我们常说的“民间抵押”，更是存在着安全隐患。由于一些民间抵押未经房管部门登记，且权利双方原本熟识或由共同的朋友介绍，当事人一般不会对房产证的真假有所怀疑，一些不法分子恰恰就是钻了这个空子，利用假证骗贷。还有一些债务人可以以遗失为由向登记部门申请补证，持补办的房产证可以申请办理房屋的转让、抵押登记，按“物权大于债权”的原则，这就会直接导致原债务人担保债权无法实现。此外“私下交易”本身就没有法律效力，单凭双方信用执行约定，交易风险巨大。为了确保自身的利益，广大群众在交易或抵押前应及时到房管部门查询房屋登记状况或办理登记。